Los derechos de la pareja del inquilino 2016-09-07



Existen situaciones domésticas que condicionan y afectan a diario las relaciones propietario - inquilino. 

Una de ellas tiene que ver con las rupturas de parejas que conviven en una vivienda alquilada. ¿Qué hacer en estos casos? 

Cuando el contrato está a nombre de uno de los dos
Si resulta que el inquilino que figura en el contrato pretende desistir (resolver el contrato),  la ley de arrendamientos urbanos permite a la pareja, siempre que haya convivido en la vivienda durante los dos últimos años (o sin límite de tiempo si han tenido descendencia), subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento. 

Para ello deberá notificar al arrendador su voluntad de continuar como arrendataria principal subrogándose en el contrato de arrendamiento. 

Cuando el contrato está a nombre de los dos
En este caso, si la participación en el contrato de ambos es solidaria (se responsabilizan de la totalidad del contrato ambos por igual) el desistimiento debe ser conjunto con la posibilidad de que se les exija una indemnización por incumplimiento del plazo.  

Para estos casos, la mejor opción es negociar con el propietario una solución que permita a uno de los dos mantenerse, aunque en la práctica suelo desembocar en la resolución del contrato ante la imposibilidad de asumir el 100% de la renta por uno sólo de los inquilinos. 

¿En qué se fija el inquilino? 2016-08-12

La visita comercial a una vivienda en alquiler no debe ser un trámite. Se trata de la visita de personas que buscan un lugar para vivir, compartir e ilusionarse.

Poniéndonos en el lugar del inquilino, hoy queremos reflexionar acerca de las preguntas y dudas habituales en las visitas. 

Flexibilidad con el mobiliario

Es una pregunta estrella. Muchos inquilinos quieren saber si ciertos muebles pueden retirarse o bien añadirse algunos que creen que pueden necesitar. Igualmente muestran interés por saber si algunos elementos pueden sustituirse. 

Los retoques pendientes

Otra duda que se suscita es acerca de retoques de mantenimiento pendientes.  A nadie le gusta vivir en un lugar donde hay una pared rayada, o una puerta estropeada. 

Los gastos

El visitante a nuestra vivienda ha llamado a muchos anuncios y ya no recuerda lo que le hemos dicho por teléfono respecto de los gastos de agua, luz, basura etc. 

El alquiler de larga duración 2016-08-08




El alquiler de larga duración es lo que recoge la ley de arrendamiento como Alquiler de vivienda.

El legislador ha tratado en cada una de las leyes y reformas de garantizar a inquilino y propietario determinados derechos respecto de la duración del alquiler. 

Parece razonable que el inquilino tenga un cierto marco de seguridad en cuanto a la planificación a largo plazo de su vida y que salvo excepciones, pueda tener asegurado un mínimo de años. Desde la reforma legislativa de 2013, ese marco de seguridad le concede tres años al inquilino. Por tanto, aunque el contrato establezca un año de duración, está en la mano del inquilino poder "estirar" esa duración, año a año, hasta tres. 

¿Qué ocurre si el inquilino necesita irse antes de la finalización?

La ley prevé que el inquilino pueda desistir del contrato a partir del sexto mes de vigencia, siempre que preavise con un mes de antelación. 

Asimismo establece la posibilidad de que se indemnice al propietario con un importe máximo de un mes por cada año de contrato que reste por cumplir.

¿Y si necesito la vivienda antes de finalizar el periodo de duración?

Si el propietario o sus familiares en primer grado o su conyuge en casos de divorcio, necesitan la vivienda para residir en ella, podrán disponer de ella siempre que se haya cumplido el primer año de contrato y preavisen con tres meses de antelación al inquilino.  


Seguridad al alquilar mi vivienda 2016-07-29




La principal duda de muchos propietarios a la hora de poner su vivienda en alquiler radica en la seguridad que tienen a la hora de cobrar sus rentas y de que los inquilinos respeten el contrato. 

Están permitiendo que una tercera persona viva en ella y no tienen claro cual será su trato hacia la vivienda, si cumplirá con los pagos, si será alguien en quien poder confiar... 

Nuestra experiencia

Para empezar es importante enviar un mensaje de tranquilidad. Nuestra experiencia nos indica que los inquilinos seleccionados por Vivir de Alquiler tienen un alto grado de compromiso con el contrato y el inmueble arrendado. 

Posiblemente el éxito se encuentra en la selección realizada por nuestro equipos de análisis, pero la realidad es que el resultado final es muy tranquilizador para nuestros clientes. 

Las medidas preventivas 

Las principales acciones a realizar, antes de arrendar un inmueble, se deben basar en la información. Obtener la mayor cantidad y calidad de información de aquella persona con la que vamos a vincularnos mediante un contrato. 

No se aleja de lo que debe hacer el inquilino..quien también debe obtener determinada información del inmueble. 

Desde Vivir de Alquiler, solicitamos a los interesados en alquilar una vivienda un amplio dossier de documentación que, correctamente analizada, permite elaborar un completo perfil de solvencia. Además realizamos consulta al principal fichero de solvencia de inquilinos dada nuestra condición de Agentes Homologados del FIM. 


El alquiler de temporada 2016-07-25

Vivimos una etapa en la que confluyen informaciones relativas a diferentes tipos de alquileres en cuanto a duración y forma de comercialización. 

Leemos noticias que hablan del alquiler vacacional como actividad en auge y muchos se preguntan la forma jurídica que lo regula. Otras personas dudan, cuando deben formalizar un contrato de arrendamiento como limitarlo en el tiempo. 

Hoy hablaremos, como alternativa, del alquiler de temporada. 

Concepto del Alquiler de temporada

El Alquiler de temporada se enmarca, aunque parezca extraño, en los alquileres de uso distinto de vivienda en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Por tanto, se encuentra entre aquellos arrendamientos en los que el inquilinos no va a tener sus vivienda habitual y, por tanto, lo que precisa es un lugar temporal para vivir.

Diferencias con el alquiler de vivienda

La principal diferencia radica en la duración. Mientras que en el alquiler de vivienda, el inquilino, puede permanecer en la vivienda, si  esa es su voluntad, 3 años, en el alquiler de temporada la duración estará marcada y, lo lógico, es que sea igual o inferior a un año. 

En teoría, todo lo que supere un año de duración no se entendería como algo temporal y podríamos entrar en un posible fraude de ley.

Una vez finalizado el periodo de duración marcado, el contrato queda finalizado y el inquilino debe devolver la posesión de la vivienda al propietario. Podría caber un nuevo contrato por un nuevo periodo temporal...pero la sucesión de contratos temporales puede llevar escondido un fraude de ley. 

Otra diferencia importante es la fianza. Mientras que en el alquiler de larga duración la fianza se constituye por importe equivalente a una mensualidad, en los contratos de uso distinto de vivienda, y el temporal los es, la ley indica que la fianza será de dos mensualidades. 

¿En qué se diferencia el temporal del vacacional?

El alquiler vacacional está regulado en cada comunidad autónoma de una manera distinta, pero por lo general se entiende como un tipo de alojamiento por un periodo de tiempo más corto que el de un alquiler. De todas formas, las diferencias principales se encuentran en los servicios que debe prestar el propietario y en las condiciones de la vivienda. Mientras que un alquiler temporal el propietario no tiene obligaciones domésticas, en el vacacional los reglamentos autonómicos recogen obligaciones como frecuencia de cambio de sábanas, limpieza, disponibilidad para emergencias etc. 

Digamos que en muchos aspectos se asemeja a la figura del apartahotel más que a la del arrendamiento. 

En Vivir de Alquiler cuentas con un excelente asesoramiento a la hora de elegir el tipo de arrendamiento que te conviene. 





La devolución de la fianza 2016-07-20

A menudo relaciones entre propietario e inquilino que, durante el alquiler han funcionado a las mil maravillas, se complican en el último momento por culpa de la liquidación de la fianza y de la falta de claridad e información. 

El por qué de la fianza

La fianza es una cantidad en metálico que se entrega al propietario al inicio del contrato como depósito de garantía. 

Se constituye para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino. Es decir, el propietario al disponer de un depósito como la fianza se está asegurando un mínimo importe en caso de que, una vez finalizado el alquiler, queden cuestiones pendientes por parte del inquilino (cantidades pendientes de pago, suministros). 

Pero también puede utilizarse para compensar los gastos de reparación de daños ocasionados por parte del inquilino a la vivienda y que éste no haya devuelto a su estado original. Por ejemplo un cristal roto, un sofá con la tela rajada...

Los problemas

Los problemas surgen por errores en la interpretación del sentido de la fianza, por falta de claridad a la hora de definir los desperfectos...

En ocasiones los inquilinos interpretan que durante el último mes no conviene pagar el alquiler para que sea compensando con la renta ante el temor de una liquidación injusta...en otras ocasiones el propietario devuelve la fianza sin justificar los desperfectos deducidos. En definitiva por falta de claridad o de rigor a la hora de concretar asuntos. 

La solución

Desde Vivir de Alquiler, en nuestra actividad de gestión de arrendamientos, procedemos a la recepción de la vivienda en compañía de los inquilinos, levantando acta presencial del estado de la vivienda y liquidando en tiempo y forma el importe de la fianza. 




La importancia del análisis de solvencia 2016-07-18


El alquiler de su vivienda es un negocio jurídico y financiero en el que usted como propietario le otorga unos derechos al inquilino sobre su vivienda.
 
No parece razonable abrir la puerta de su vivienda a un desconocido o formalizar una relación de larga duración con quien no sabemos si podrá cumplir con sus obligaciones. 

Por lo tanto, conviene adoptar una serie de medidas previas a la firma del contrato de arrendamiento que le permitan conocer las posibilidades reales de pago de su inquilino así como las garantías que ofrece en caso de imprevistos. 

Para ello desde Vivir de Alquiler, recomendamos encarecidamente elaborar un perfil de solvencia del candidato así como del resto de integrantes del alquiler.

Obtener documentación en cantidad y calidad suficiente relativa a ingresos regulares podría considerarse básico. Para ello es fundamental identificar para cada caso el tipo de documentación a solicitar. No será lo mismo lo que se le deba solicitar a un trabajador por cuenta ajena que a un autónomo. 

Consultar determinados ficheros de solvencia nos permitirá conocer posibles antecedentes a la hora de cumplir con sus obligaciones. 

No lo dude, toda información es poca si lo que está en juego es la seguridad de su patrimonio. 

Desde Vivir de Alquiler le ofrecemos el más completo análisis de solvencia de los candidatos a arrendar su vivienda. 


La rentabilidad del alquiler cotiza al alza 2016-04-29


La inversión en inmuebles con la expectativa de rescatar rentabilidad a través del alquiler está de moda en nuestro pais. 

La bajada del precio de la vivienda así como la creciente demanda de alquileres, junto con la contención de las rentas, ha propiciado un escenario muy alentador para los inversores que están encontrando en las viviendas, locales y oficinas un refugio de bajo riesgo y alta rentabilidad para su dinero. 

Tal y como acreditan publicaciones recientes, alguna de ellas con el Banco de España como fuente de información, en nuestro país comienza a ser relativamente sencillo alcanzar rentabilidades brutas del 6%. 



Estos datos están propiciando el crecimiento de nuevos operadores profesionales de alquileres, algunos de ellos canalizados a través de la, ahora sí, exitosa fórmula de las SOCIMIS. Se trata de sociedades cotizadas enfocadas al negocio patrimonialista con interesantísimos beneficios fiscales.

Mercado Canario

Como todos sabemos, el sector inmobiliario ha dejado de comportarse de forma homogénea, y desde que se ha iniciado la recuperación, la segmentación por zonas y tipologías es clave a la hora de acertar en las inversiones. 

Sin duda, lo que en ciudades como Madrid o Barcelona se considera una joya, no lo es tanto en ciudades como Santa Cruz de Tenerife o Las Palmas de Gran Canaria. El mejor ejemplo son los edificios de oficinas. 

En nuestro mercado más cercano, el canario, la apuesta más segura sigue siendo la vivienda en zonas turísticas y en los barrios céntricos de las capitales así como los locales comerciales en zona prime (Calle Triana y Mesa y López en Las Palmas de Gran Canaria y Castillo en Santa Cruz de Tenerife). 

El mercado de oficinas en nuestro entorno sigue sin despegar como bien de inversión dada la escasa demanda y el alto volumen de oferta.

En cuanto al apartado industrial, los precios siguen estancados como consecuencia del volumen tal alto de oferta y la baja tasa de ocupación. Este sector es representativo del estallido de la burbuja con descensos de precio por m2 en alquiler de más de 50%


La declaración de la renta del propietario 2016-04-04

Llega el momento de cumplir con hacienda y el propietario de una vivienda en alquiler debe conocer las diferentes posibilidades e incidencias de su actividad como arrendador de cara a la declaración de la renta. 

El arrendador de un inmueble está obligado a declarar los ingresos por rentas del alquiler que haya obtenido durante el mencionado ejercicio al tener la consideración de rendimientos del capital inmobiliario

Sin embargo es importante conocer que el importe a declarar se beneficia de dos aspectos fundamentales: 

1. Minoración por gastos deducibles: Determinados gastos vinculados al inmueble tienen la consideración de gastos deducibles. Entre los más relevantes encontramos: 
  • Intereses destinados a financiar el inmueble o los muebles cedidos con el alquiler 
  • Reparaciones y obras necesarias para la conservación del inmueble y de sus instalaciones (no se refiere a obras de mejora. Sólo a reparaciones)
El límite para aplicar estos gastos lo encontramos en el importe obtenido por rentas. Si se produjera un exceso podría aplicarse durante los siguientes cuatro años. 

Otros gastos con la consideración de deducibles son: 

  • Los gastos de comunidad 
  • Honorarios profesionales para la obtención de los rendimientos del alquiler
  • Tasas o impuestos directamente vinculados al inmueble (IBI, Basura)
  • Suministros

2. Reducción del rendimiento en un 60%:  En los alquileres de inmuebles destinados a vivienda, a la cantidad resultante de restar a los ingresos obtenidos, los gastos deducibles, y siempre que el resultado sea positivo,  Hacienda permite aplicar una reducción del 60%. 

Ejemplo

Supongamos que usted ha obtenido durante 2015 la cantidad de  6.000 euros de rentas por el alquiler de una vivienda. 

Por otro lado ha pagado un recibo del IBI por importe de 160 euros, un seguro de la vivienda con un coste de 200 euros, 12 cuotas de comunidad por valor de 15 euros, honorarios de gestión por importe de 312 euros y una reparación que le costó 180 euros. Es decir, que ha tenido gastos por valor de 1.032,00 euros. 

De esta manera el rendimiento neto sería el resultado de la resta 6.000 - 1.032 = 4.968 euros. 

Al rendimiento neto, hacienda permite practicar un 60% de reducción de cara a engrosar su declaración de la renta. Por tanto el importe del rendimiento neto reducido de este ejemplo sería 4.968 - (4.968 x 60%)= 1.987,20

En este caso, el rendimiento neto reducido a declarar ascendería a 1.978,20 euros. 

Importante. Tenga en cuenta que en 2015 se ha suprimido la posibilidad de reducir el rendimiento neto en un 100% si el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años.

Más Información: Le recomendamos la consulta de la página de la Agencia Tributaria haciendo click aquí

Perfil Arrendatario 2015 2016-01-20

Antecedentes

Mediante selección aleatoria de cien arrendamientos concertados en municipios relevantes y heterogéneos de la Isla de Tenerife, vivirdealquiler presenta el informe perfil Arrendatario 2015.

Para su elaboración se adoptó la siguiente base metodológica:

- El inmueble debe haber sido arrendado como residencia habitual

- Debe tratarse de un arrendamiento de duración mínima de 1 año

- El arrendatario debe disponer de ingresos propios (se han excluido del estudio los arrendamientos basados en la solvencia del fiador. Por ejemplo, los estudiantes).

- Duración mínima concertada, de un año.

Perfil Obtenido

El arrendatario tipo de vivirdealquiler, está conformado por una unidad de convivencia de 2 personas adultas que comparten el gasto del alquiler.

El alquiler tipo se circunscribe a un piso amueblado de 2 dormitorios con 2 baños y no tiene plaza de garaje. La renta media para el tipo de arrendamiento definido se sitúa en 448 euros y no incluye en el precio los gastos por suministros de agua y luz. No obstante, cabe matizar que, en el detalle por municipios este dato varía sensiblemente.

La media de edad de esta pareja de inquilinos se sitúa en los 34 años y ambos cuentan con un empleo por cuenta ajena que les proporciona, sumando ambos, un nivel de ingresos netos anuales de 22.020  euros lo que conlleva que la renta media represente un 24% de los ingresos netos mensuales. Al sumar el consumo medio de suministros y tasas repercutibles al arrendatario, se deduce que los arrendatarios destinaron en 2015 en torno al 29% de sus ingresos netos a los gastos de vivienda.

Provienen de vivir de alquiler en su anterior vivienda y el principal motivo para no adquirir una vivienda está en el factor económico.

Solvencia

En los arrendamientos gestionados por vivirdealquiler, la tasa de pago dentro de los primeros cinco días del mes, se situó en 2015 en un 89%. Si ampliamos la franja hasta el día 10, la tasa se incrementa hasta el 97%. Únicamente un 2% de las rentas fueron abonadas más allá del día 10, cerrándose 2015 con un cero % de impagos con necesidad de reclamación por vía judicial.

Se trata de un resultado excelente que se basa en un perfil arrendatario solvente y comprometido con sus obligaciones, fruto del análisis y selección realizada por vivirdealquiler.

Santa Cruz de Tenerife, 20 de enero de 2016

Previsiones Alquiler 2016 2016-01-08

Los principales analistas del sector inmobiliario comienzan a realizar sus previsiones de cara al año que acaba de dar comienzo. 

Respecto del alquiler,  García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, en declaraciones a El Mundo,  no duda que "el alquiler se consolidará, como la gran vía de emancipación como sucede en los países de un desarrollo similar a España"

Por su parte, Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital, aclara que "sigue habiendo una demanda de alquiler que no es solvente para comprar y que también entre los jóvenes hay una nueva visión donde la vivienda se ve como una necesidad a cubrir y no como una inversión o símbolo de prestigio social". "El alquiler seguirá siendo la salida natural para los jóvenes"

La apuesta por el alquiler se mantiene 2015-05-15

La apuesta por el alquiler se mantiene. O al menos eso se deduce de los movimientos que continúan realizando en una linea de expansión y crecimiento las SOCIMI y fondos de inversión. Son lo nuevos jugadores del sector y con sus compras, aprovechando el bajo precio de venta del stock proveniente de la crisis, están enviando un mensaje de clara apuesta por la rentabilidad que genera la explotación en alquiler de esa ingente cantidad de ladrillo. 

Habrá que esperar un poco para ver si se trata de posiciones duraderas o de corto plazo, pero todo apunta a que durante la próxima década el arrendamiento mantenga el crecimiento y siga recortando espacio a la venta como opción elegida para vivir. 

El "sprint" 2014 del alquiler 2014-09-03

2014 cerrará con un previsible incremento de operaciones de arrendamiento fruto, principalmente, de dos factores. 

Por un lado la finalización de ventajas fiscales al arrendatario para contratos que se celebren a partir del 01 de enero de 2015 que podría asemejarse a lo ocurrido en la compraventa de viviendas cuando finalizó la deducción por pagos a la hipoteca. 

Por otro lado la leve mejoría en la economía puede hacer que el mercado se dinamice aunque esto habrá que esperar a enfrentarlo al comportamiento de las operaciones de compra. 

En cualquier caso, todo apunta a que las tasas de ocupación por arrendamiento seguirán creciendo. En un próximo artículo abordaremos el efecto de la finalización de muchos contratos de renta antiuga en locales comerciales que tendrá lugar el 31 de diciembre de 2014. 

El panorama laboral aboca al alquiler 2014-08-06

El aumento de la temporalidad, la contratación parcial y la reducción de salarios abocan a muchos de los nuevos trabajadores al alquiler si quieren acceder a una casa. Y es que estas débiles condiciones laborales hacen que firmar una hipoteca se antoje poco menos que una utopía pese al agudo ajuste del precio de la vivienda.

"Sin ninguna duda, está claro que el gran beneficiado en el mercado residencial por las características del nuevo empleo es el arrendamiento", afirma José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, quien no cree en ningún caso que esto sea negativo

"Lo lógico es que los jóvenes se emancipen yéndose a vivir de alquiler hasta los 30 o 35 años", declara. "En España", continúa, "no estamos acostumbrados a esto, pero tendremos que hacerlo porque además aportará salud financiera al sistema".


Fuente: ElMundo 05.08.2014

Alquiler de vivienda, opción o necesidad 2014-07-14

Alquilar vivienda ha sido, en nuestro pais, una necesidad, bien de aquellos que tenían movilidad geográfica, bien de aquellos que, por ingresos, no podían acceder a la compra. Sin embargo en los últimos tres años, comienza ligeramente a despertar una tendencia al arrendamiento por personas que, pudiendo comprar y habiendo echado raices, prefieren la libertad de vivir de alquiler. 

No en vano, los acontecimientos vividos en el sector inmobiliario han venido a desmitificar un tanto la compra de vivienda y a permitir que, aquellos que historicamente han vivido de alquiler, puedan expresarlo sin temor a parecer extraños. 

Los próximos diez años determinaran si la tendencia cambia y se equilibra, o si volvemos a la compra como principal modo de adquirir el uso de una vivienda. 

Cómo te afecta la modificación fiscal para deducirte el alquiler 2014-07-29

Aunque esta deducción desaparecerá, en principio, para el ejercicio 2015 y siguientes, sin embargo se prevé un régimen transitorio por el que podrán seguir aplicándola, en los términos establecidos en la actualidad (a un porcentaje del 10,05% con una base máxima de deducción de 9.040 euros hasta bases imponibles de 17.707 euros, decreciendo la base de deducción hasta rentas de 24.107,20 euros) siempre que firme el contrato de arrendamiento en 2014 y pueda aplicársela en la Renta de este mismo año.

Por lo tanto, le beneficiará más empezar a vivir de alquiler en 2014 que esperar a 2015, en cuyo caso ya no podrá aplicar dicho beneficio fiscal.